Lors d’une vente immobilière, les deux parties, c’est-à-dire l’acheteur comme le vendeur, sont soumises à diverses règles afin d’éviter d’éventuels litiges ou une annulation de la transaction. Dans cet article, nous allons essentiellement nous concentrer sur les obligations du propriétaire du bien à vendre. En effet, ce dernier est tenu de s’assurer que le bien en question ne présente aucun danger immédiat pour l’acquéreur avant de finaliser la transaction. Quels sont les garanties et les documents que celui-ci doit apporter à l’acheteur ? Le point dans cet article.
Sommaire
Faire estimer la valeur du bien immobilier avant de vendre : une nécessité
Si vous comptez vous séparer d’un bien immobilier, le faire estimer est une étape cruciale avant la signature de l’acte de vente. Un propriétaire a tout intérêt à faire estimer la valeur de son appartement ou de sa maison avant de vendre. Trop cher, celui-ci aura du mal à trouver preneur, pas assez cher, il fera perdre de l’argent à son propriétaire.
Souvent, les propriétaires ont tendance à se situer au-dessus du prix du marché. Cela s’explique notamment par la valeur affective qu’ils portent à leur bien et qui leur fait perdre en objectivité au moment de vendre.
Du côté de l’acheteur, c’est l’inverse. Son objectif est de faire une bonne affaire en achetant en dessous des tarifs du marché. À cette fin, il aura tendance à scruter le moindre défaut pour faire baisser le prix du bien. C’est entre ces deux estimations que se situe le juste prix. D’un autre côté, vous devez aussi prendre en compte que chaque bien immobilier est unique et par conséquent doit être évalué d’une façon personnalisée. Afin d’établir la véritable valeur d’un bien, de nombreux critères doivent être pris en compte.
La localisation du bien, sa commune d’implantation, son quartier sont des facteurs essentiels. Outre cela, les principaux critères qui déterminent la valeur d’un bien sont la surface du terrain sur lequel il se trouve et la surface habitable. Cependant, d’autres éléments peuvent aussi entrer en compte. Ainsi, deux appartements de surfaces identiques dans un même immeuble peuvent avoir des valeurs différentes en fonction de leur situation : les étages auxquels ils se trouvent, la vue, l’agencement des pièces, les équipements, etc.
Aujourd’hui, pour estimer la valeur d’un bien immobilier, la méthode la plus simple et la plus rapide, c’est d’utiliser des outils en ligne : par exemple, en allant sur iadfrance.fr, vous pouvez faire estimer votre maison ou appartement gratuitement et en quelques minutes seulement. Pour ce faire, il vous suffit de fournir certaines informations concernant le bien : sa localisation, son environnement, ses caractéristiques, etc.
Les avantages de faire estimer son bien immobilier avant la vente
Faire estimer son bien immobilier avant la vente est indispensable à plusieurs titres.
Si vous êtes vendeur, sachez que la valeur d’un bien peut fluctuer en fonction du marché immobilier de la zone géographique dans laquelle le bien est situé. D’un autre côté, vous devez également prendre en compte qu’il y a de fortes chances que l’estimation d’un bien ait changé depuis que vous l’avez acheté. Cela dépend de beaucoup de paramètres. Ainsi, une bonne estimation de la valeur du bien permettre de satisfaire aussi bien le vendeur que l’acheteur au moment de la transaction.
Les propriétaires ont souvent tendance à surestimer leur bien. Or, dans la plupart des cas, les acheteurs ont une meilleure connaissance du marché que les vendeurs, ils s’informent par l’intermédiaire des sites spécialisés et ont déjà visité de nombreux biens.
Vente immobilière : les obligations d’information
Outre l’estimation du bien, le vendeur doit aussi répondre à des obligations légales. Selon la réglementation française, le propriétaire immobilier doit fournir aux acquéreurs potentiels l’ensemble des informations disponibles relatives au bien, sous peine de sanctions. Le but est de faire en sorte que la transaction se fasse sans qu’il ait de vices cachés et que l’acquéreur puisse acheter le bien en toute connaissance de cause. Doivent notamment être communiquées à l’acheteur les informations suivantes :
- l’existence ou non d’une servitude
- le caractère inondable du terrain
- d’éventuelles procédures en cours
- l’existence d’un bail ou d’un contrat publicitaire, etc.
Par ailleurs, le vendeur doit aussi faire savoir à l’acheteur si le bien en question répond aux normes en vigueur ou non. Pour cela, il doit réaliser toute une série de diagnostics techniques. Le nombre de diagnostics à réaliser dépendra de l’année de construction et de la localisation du bien. Selon l’année de construction de ce dernier et son emplacement, le propriétaire peut être amené à effectuer jusqu’à 10 diagnostics techniques, à savoir :
- le diagnostic de performance énergétique
- le diagnostic gaz
- le diagnostic électricité
- le diagnostic amiante
- le diagnostic mérule
- le diagnostic assainissement
- le diagnostic ERP
- le diagnostic plomb
- le diagnostic termites
- le diagnostic loi Carrez
La réalisation de ces expertises a uniquement pour but d’informer l’acheteur sur l’état du bien. Même en cas de non-conformité, le propriétaire n’est pas toujours obligé d’effectuer les travaux de mise aux normes nécessaires. À moins que les points constatés ne présentent une dangerosité immédiate pour l’acheteur, auquel cas le bien ne peut être vendu en l’état. Les travaux seront à la charge du propriétaire, bien évidemment. Cependant, la mise aux normes est fortement recommandée pour faciliter la transaction et vendre au meilleur prix.
Les sanctions prévues en cas de non-respect de ces obligations
En cas de manquement aux obligations d’information prévues par la loi, l’acheteur peut saisir la justice s’il estime qu’il a été trompé par le vendeur. Parmi les sanctions possibles, il se peut que le prix de vente soit revu à la baisse. Si la justice estime que les informations cachées étaient trop importantes, cela peut même conduire à une annulation de la vente.
Le risque de vendre un bien immobilier non conforme
La réglementation française n’interdit pas la vente d’un bien immobilier qui ne répond pas aux normes en vigueur, sauf dans les cas que nous avons évoqués. Cependant, si vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement en l’état, vous devez prendre en compte que tous les défauts constatés feront baisser sa valeur. C’est pourquoi la plupart des propriétaires préfèrent effectuer les travaux nécessaires avant de conclure la vente.