Tous les revenus locatifs sont soumis à des impôts, mais vous pouvez avoir des avantages si vous suivez les bonnes procédures. Dans le but d’amener plus de personnes à investir dans l’immobilier et à mettre leurs biens immobiliers en location, l’État a mis en place des avantages fiscaux.
En effet en suivant des mécanismes de fiscalisation bien précise vous serez en mesure de faire baisser considérablement vos frais fiscaux. Il faut reconnaitre qu’il existe plusieurs systèmes et il n’est pas facile de savoir dans quoi investir.
Pour cela il est important que vous soyez bien informés sur tous les mécanismes, pour savoir dans quoi se lancer et ressortir gagnant. Voici quelques informations bien détaillées pour vous permettre de mieux appréhender le sujet et de savoir quel mécanisme choisir pour ne pas sortir perdant quand vous investissez dans l’immobilier.
Sommaire
L’imposition des loyers en général
Il est important que vous sachiez que l’imposition de votre loyer dépend de votre type de location. En effet vous savez qu’il existe deux types de location, la location vide et la location meublée.
Lorsque vous optez pour la location vide, vous déclarez donc vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la deuxième location qui est la location meublée, vous êtes réglementé par le service des bénéfices industriels et commerciaux.
À partir de ce moment, votre régime fiscal dépend donc du choix de votre statut :
- Loué en meublé professionnel (LMP).
- Loué en meublé non professionnel (LMNP).
Comment les loyers sont-ils imposés en location vide?
Vous devez savoir que les revenus fonciers ne sont pas pris en charge dans le compte du prélèvement à la source. En effet le fisc va déterminer votre impôt en fonctions de ces revenus fonciers et vous réglerez votre dette par acompte suivant deux manières.
Ces deux façons sont par trimestre ou par mois, vous êtes libre de choisir ce qui vous convient le plus.
Donnons un exemple pratique pour mieux vous éclairer. Par exemple, si nous prenons l’année 2018 les réserves payées de janvier à juin seront déterminées en fonction de votre déclaration de 2017 qui se réfèrent à vos revenus de 2016.
Ensuite dans le mois de juillet lorsque vous recevrez votre avis d’imposition, les services fiscaux recalculeront votre impôt en fonction de votre déclaration 2018 qui à rapport avec vos revenus de 2017.
Comment les loyers sont-ils imposés dans le cadre d’une location meublée?
Tout d’abord vous devriez savoir qu’il existe deux types de régimes : le régime forfaitaire et le régime réel. L’imposition du loyer sera donc déterminée en fonction de votre type de régime.
Lorsque vous optez pour le régime forfaitaire, votre impôt est déterminé sur la base de la moitié de votre revenu, elle suit un principe identique à celle de la location vide.
Dans le second cas où vous avez choisi le régime réel, vous diminuerez vos frais de fiscalité de vos revenus de fin du mois par l’intermédiaire d’un système de déductions de charges et d’amortissement.
Vos impôts seront déterminés en fonction de ces recettes locatives par acompte, sachant que la fiscalité de la location meublée ne prend pas en compte le prélèvement à la source.
Immobilier : les différentes méthodes pour faire baisser vos impôts
Tout d’abord, vous devez savoir que, quel que soit votre type de location vide ou meublée vous pouvez faire baisser vos impôts qui ont rapport avec votre placement immobilier.
En effet il existe plusieurs systèmes à votre disposition que vous pouvez utiliser pour diminuer vos frais fiscaux.
Des méthodes pour maximiser votre investissement et avoir un rendement élevé. Nous allons donc aborder le sujet en suivant dans les deux types de location.
En location vide
Dans ce cas de location lorsque vous faites une déclaration au fisc, les services fiscaux déduisent plusieurs charges de vos loyers.
Au cas où les charges seront au-dessus de vos loyers, vous serez donc confrontés à un déficit foncier qui sera prélevé de vos revenus totaux.
Vous pouvez aussi utiliser un système de défiscalisation comme la loi Denormandie et la cosse ancienne. Lorsque vous investissez dans un appartement réhabilité qui se trouve dans une zone ancienne.
En location meublée
À l’aide du régime réel du statut de louer en meublé non professionnel, vous déduisez les différents charges et amortissement ayant rapport avec vos recettes locatives.
Un excellent mécanisme qui vous permet de réduire les charges à zéro. Vous pouviez même passer entre les mailles du filet des services de l’impôt.
Dans le cas où vous choisissez le régime forfaitaire, en suivant une location meublée non professionnelle, votre imposition se fera sur la moitié des gains locatifs.
Le seul désavantage avec ce type de statut est que, en cas de prélèvement des charges s’il y a un déficit, elle sera récupérée de vos rétributions totales. Toutefois, cette baisse entraine une réduction de vos frais fiscaux.
De plus dès que les déficits seront déduits, les amortissements vous permettront de baisser vos revenus mensuels de l’immobilier à zéro lorsque vous faites votre déclaration aux services fiscaux.
Optimisez votre fiscalité via une location vide
En location vide vous êtes soumis au titre des revenus fonciers. Suivant votre cas vous adopterez le régime réel ou le micro foncier.
Le régime réel vous permet de créer des déficits fonciers qui diminuent considérablement vos impôts. Le micro foncier vous impose 70% de vos loyers.
Baissez vos charges avec le régime réel dans la catégorie revenue foncière
Le régime réel vous permet de soustraire plusieurs dépenses de vos loyers, si vous avez tout déclaré aux services fiscaux. Elle vous permet donc de diminuer votre imposition.
Lorsque les loyers reçus sont inférieurs à la somme de 15 000 euros par an alors dans ce cas vous prenez le choix sur votre déclaration d’impôts.
En dessous de cette somme, le régime réel s’appose de manière automatique.
Il important que vous sachiez comment fonctionne le régime réel. Le mécanisme du régime est très simple à comprendre. La première des choses à faire est de déterminer le montant de vos loyers par an. Cette somme sera le brut foncier. Vous passez à la phase suivante qui est de déduire un certain nombre de dépenses. Voici une liste complète de dépenses :
- Les primes d’assurances loyers impayées.
- Les dépenses de gestion.
- Les travaux de réaménagement.
- Les intérêts d’emprunt.
- Les frais d’entretien et de réparation.
Dès que vous avez fini de faire vos calculs, vous pouvez être en présence de deux cas. Le premier serait de trouver un surplus de montant à la fin de vos calcules on parle dans ce cas de bénéfice foncier et le montant sera attribué à l’impôt sur la rétribution.
Dans le deuxième cas où à la fin de vos calculs vous avez un déficit foncier, vous pourrez vous en servir pour diminuer votre fiscalité.
Vous avez la possibilité de faire le cumul des déficits fonciers de plusieurs biens immobiliers. De manière pratique si vous avez plusieurs maisons en location vous pouvez diminuer votre fiscalité si l’une des maisons subit des travaux de rénovation couteux.
De plus vous pouvez créer un déficit foncier pour l’une de vos maisons et utiliser un système de défiscalisation comme le Denormandie et le Cosse ancien pour une autre maison. Il faut notifier que le système des déficits fonciers n’entre pas dans le cadre des frais fiscaux bas comme une somme de 10000 euros.