Faites-vous partie de ces nombreuses personnes désireuses de réaliser un investissement immobilier à but locatif dans l’optique de pouvoir vous établir un patrimoine ?
Ou plutôt de celles qui génèrent déjà des revenus additionnels mais qui n’ont aucun apport à leur disposition ?
Si oui, et que vous pensez qu’il est impossible de vous lancer sans apport, sachez que vous vous trompez. En effet, vous avez la possibilité d’acquérir de l’immobilier locatif même quand vous ne disposez d’aucun apport. Comment ? C’est justement ce que cet article vous fera découvrir dans la suite.
Sommaire
La réalisation d’un emprunt sans apport
Un apport représente la somme d’argent dont vous disposez. C’est celle qui ne sera pas empruntée auprès de votre banque.
Lorsque vous vous déplacez vers cette dernière en demandant la réalisation d’une étude de financement, il est fort probable que votre conseiller cherche à connaitre le montant que vous apportez.
Pourtant, cet apport n’est pas obligatoire et vous pouvez vous en passer pour réaliser votre emprunt. Voici comment procéder :
Le montage de votre dossier de prêt
Comprenez avant tout que l’objectif principal d’une banque quand elle procède à l’étude de ce dossier est d’avoir l’assurance que serez capable de rembourser votre prêt.
Aussi, puisqu’en cas de saisie de bien elle ne pourra pas récupérer les frais de notaire ainsi que ceux liés à la garantie, il est donc normal qu’elle fasse preuve de prudence excessive envers l’idée d’un prêt sans apport.
Le but visé sera de soumettre votre dossier dans une bonne période.
Il faudra également présenter un dossier dépourvu de défaut. En effet, les banques prêtent une attention particulière aux relevés de comptes, surtout sur ceux des tous derniers mois.
Vous devez donc faire le maximum pour ne pas vous retrouver en découvert durant ces moments.
Aussi, si vous disposez d’une épargne assez considérable, elle pourra jouer en votre faveur pour un prêt sans apport. Durant les périodes de taux faibles comme celles-ci, les coûts des intérêts pourront être compensés au moyen du rendement de votre épargne.
Pour qui est destiné le prêt immobilier à 110% ?
Le crédit ne nécessitant pas d’apport pour la résidence principale est un moyen souple mis au service des primo-accédants qui disposent d’un profil croissant.
On peut aisément convaincre une banque lorsque l’achat de la résidence principale est une alternative permettant à celui qui emprunte de ne plus faire face à des paiements de loyer.
En plus, si l’emprunteur dispose d’une épargne et ne désire pas la faire intervenir, cela pourra donner encore plus d’assurance à la banque quant à la qualité du dossier fournit.
Par ailleurs, un investissement locatif sans réalisation d’apport est destiné aux clients qui possèdent déjà leur propre résidence principale. Cependant, un locataire a la possibilité de réaliser un financement à 110 % (comprenant le bien et les frais) durant un achat locatif, quand son projet regorge de cohérences.
Attention à votre taux d’endettement
Votre taux d’endettement ne doit pas être à son pic, puisque c’est un point sur lequel les banques veillent sérieusement. Elles y prêtent beaucoup attention afin de s’assurer que l’investissement qui sera réalisé ne bloquera pas votre prochaine capacité d’endettement probablement associée à l’acquisition d’une résidence principale.
Dans ce contexte également, quand vous possédez une épargne que vous ne désirez pas impliquer dans le processus, vous aurez la possibilité d’attirer une attention favorable sur votre dossier. Néanmoins, la liste des arguments devra être plus subtile si le recours au financement à 110% s’avère utile dans la concrétisation de votre achat.
Vous devrez procéder à la réalisation d’une simulation de l’investissement locatif que vous souhaitez réaliser afin d’être sûr de pouvoir bénéficier d’un prêt sans apport.
Loi Pinel dans le cadre d’un investissement locatif sans apport
le dispositif en lui-même ne change pas, ni les conditions législatives liées. Le fait de réaliser un investissement immobilier locatif sans apport ne concerne que le futur propriétaire et cela n’a strictement aucun impact sur la loi Pinel en elle-même. Le fait d’investir grâce à la loi Pinel est un plus si vous êtes en mesure de respecter les conditions évoquées plu bas.
L’optimisation de sa fiscalité par le biais d’un prêt immobilier sans apport
Un prêt sans apport dispose de nombreux points positifs surtout quand vous bénéficiez d’emprunts à un taux faible (voir notre dossier sur les taux immobiliers). Il peut également participer à rendre meilleur votre fiscalité à travers divers points.
Le rôle élévateur que joue le crédit
Vous avez la possibilité de réaliser un emprunt en fonction de votre profil à des taux en dessous de 1%. Un investissement locatif a pour but d’acquérir un rendement locatif assez haut et dans le même temps, de pouvoir profiter du rôle de levier qu’octroie le crédit.
Ce caractère élévateur du crédit se défini comme la possibilité d’accélérer le développement de votre patrimoine immobilier. Lorsque votre endettement augmente, votre capacité d’emprunt également suit la même ligne.
Au moyen de la contribution du crédit, vous pouvez alors élever votre rendement d’investissement locatif. Cependant, il ne faudra pas oublier l’importance du rendement.
Mais il est également primordial de porter le regard sur l’imposition future. En effet, les intérêts d’emprunt peuvent être déduis des revenus fonciers en faveur de l’imposition au réel. Il serait donc judicieux de songer à en bénéficier par le financement maximal de son achat.
La création d’un déficit foncier
Si vous visez l’objectif de mettre votre bien en location vide, n’omettez surtout pas que des charges peuvent être déduites à partir de vos loyers. Parmi ces dernières, on peut citer celles ayant rapport aux travaux par exemple, ainsi que celles liées aux intérêts en relation à l’investissement locatif que vous avez effectué.
Lorsque les charges sont au-dessus du loyer perçu, vous créez ainsi un déficit foncier.
Dans ce cas, les totaux des revenus se retrouvent réduits. Et le fait que votre revenu se voit réduit jouera sur votre fiscalité, et donc entrainera la réduction de vos impôts.
Aussi, vous pouvez prendre connaissance des frais que vous serez en mesure de déduire. Il y en a un bon nombre sur lesquels vous pouvez vous pencher comme :
- Les frais liés à la gestion
- Les provisions destinées aux charges d’un immeuble bâti dont la propriété est partagée au sein de plusieurs personnes.
Réduction de sa fiscalité par le type de location meublée
Dans le contexte d’une location meublée, deux régimes s’offrent à vous. En premier, lorsque vous louez en étant sous un régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous procéderez à la déduction de vos charges ainsi que de vos amortissements à partir de vos revenus locatifs.
Par ailleurs, si vous vous trouvez sous un régime LMP (location meublé professionnel), un déficit sera créé au moment où vos charges seront déduites.
A cet instant, ce définit pourra ensuite être retiré de vos revenus. C’est ainsi que vous pouvez remarquer une réduction de votre fiscalité. En second lieu, vos loyers seront ramenés à zéro lors de leur déclaration grâce aux amortissements.
Le dispositif de défiscalisation
La France a instauré une loi qui vise à favoriser la mise en place de logements neufs. Il s’agit de la loi Pinel. C’est un mécanisme de défiscalisation au sein de l’immobilier locatif.
En effet, quand vous procédez à l’achat d’un bien sur plan, l’on vous octroie une baisse d’impôt pouvant atteindre 21% de ce que représente l’investissement que vous réalisez et ce, en fonction du temps que prendra la location. Vous pouvez donc investir dans du neuf sans apport par le biais du dispositif Pinel.
Néanmoins, il ne faudra pas oublier de préciser que le Pinel a besoin que le bailleur s’engage sur une longue durée.
Cette dernière peut aller de 6 à 12 ans. Vous devez donc faire de votre mieux pour disposer d’une situation assez stable notamment pour faire une extension de maison. Aussi, la loi Pinel oblige l’application d’un seuil maximal de loyer. La vérification au préalable de la capacité de remboursement de la majeure partie de votre emprunt grâce aux loyers perçus est donc recommandée.
En somme, réaliser un investissement locatif sans apport est une réalité, mais justement, il ne faudrait se heurter à une autre réalité : les propriétaires vendant leur bien immobilier comme les banquiers (qui “créent” les crédits immobiliers) opteront, s’ils ont le choix, toujours vers celui qui dispose d’un apport, donc d’une sécurité, donc d’un futur propriétaire ayant anticipé son achat. En effet, acheter un bien immobilier est avant tout un choix à réaliser par anticipation en épargnant pendant quelques années avant de procéder à un achat d’un appartement ou d’une maison.
Enfin, par les temps actuels de CoVid, ne perdez pas de vue que le monde change d’un point de vue économique. Autrement dit, il faudra d’autant plus de garanties pour pourvoir acheter un bien immobilier, et ce, malgré la baisse des prix à venir.