Ca y est, vous avez votre investissement locatif.
Il est rénové, il est beau, il a une super décoration et il est prêt à recevoir votre tout premier locataire.
Vous avez posté une annonce sur les différents sites comme Le Bon Coin (LBC) ou de Particulier à Particulier (PAP).
Vous avez eu des visites, analysé les dossiers et choisi un locataire.
Dans quelques heures, il va prendre possession des lieux, de votre appartement, et cela vous stresse.
Et si ce locataire ravage le logement, qu’allez-vous faire? Pourrez-vous vous retourner contre lui? Pourrez-vous ponctionner la caution?
Tout part d’un simple document : l’état des lieux d’entrée. Et c’est ce que l’on voit dans cet article.
Allons-y !
Sommaire
Quand faire l’état des lieux d’entrée?
Commençons par enfoncer les portes ouvertes.
L’état des lieux d’entrée se fait au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Avant qu’il emménage dans l’appartement.
Que faut-il avoir pour faire son état des lieux d’entrée?
Si vous le faites en papier, n’oubliez pas votre stylo et deux exemplaires vierges à remplir. C’est assez pénible en réalité, cette méthode à l’ancienne. Il va falloir faire le tour du bien, écrire de façon lisible et intelligible l’état de chaque élément sur une version papier, et une fois le tour terminé, tout recopier sur la seconde version, qui sera celle du locataire.
C’est l’enfer de procéder comme ça. Je vous conseille plutôt d’ utiliser un formulaire en ligne pour éditer un état des lieux d’entrée très facilement
Le numérique, c’est la vie. Plus besoin de tout recopier à la main. Plus besoin de penser à prendre son stylo. Plus besoin d’avoir un système de classement physique de la paperasse chez soi.
Bref, c’est mieux.
Petit conseil aussi… Munissez-vous aussi du chargeur secteur de votre téléphone. Vous allez très vite comprendre pourquoi.
Le locataire peut-il contester l’état des lieux d’entrée?
Le contester, pas vraiment. Il ne pourra rien changer sur l’état visuel des éléments, et sur l’état fonctionnel de ce qui a été testé.
Par contre, sur les éléments non testés, il pourra y apporter des modifications pendant 30 jours, en vous informant par courrier ou email.
D’où l’intérêt de votre chargeur de téléphone. Cela vous permettra en quelques secondes de tester chaque prise électrique. C’est souvent la cause des litiges, donc conseil d’ami, enlevez-vous cette épine du pied.
Comment bien écrire votre état des lieux d’entrée?
C’est assez simple. Vous écrivez TOUT.
Absolument tout.
Vous avez un doute sur un élément? Vous voyez un petit détail? Mettez-le à l’écrit.
Le rôle de l’état des lieux d’entrée est d’être le reflet le plus exact possible du logement.
C’est aussi votre outils en cas de litige sur les éventuelles dégradations à constater à la sortie du locataire. Ne le négligez pas.
L’importance des photos
C’est un des gros avantages des états des lieux en ligne.
Ils sont tous prévus pour être remplis sur mobile. Et vous pouvez généralement y joindre des photos. Certains modèles gratuits les limiteront, et vous feront payer quelques dizaines d’euros pour y mettre autant de photos que vous voulez.
Franchement, payez. Achetez votre tranquillité d’esprit.
En cas de problème, le juge saura trancher sur des éléments biens plus tangibles qu’une simple description écrite.
Comme le disent les anglais : “une photo vaut mille mots”.
Le problème, c’est que les photos ne seront pas forcément annotées. Donc difficile de s’y retrouver une fois l’état des lieux édité.
Ce que je vous conseille, c’est de suivre systématiquement ces étapes :
Etape 1 : prendre d’abord une photo globale de la pièce. Cela vous permettra de vous rappeler quand vous reconsulterez le document beaucoup plus tard de quelle pièce il s’agit.
Etape 2 : prendre une photo du plafond sur plan large
Etape 3 : prendre une photo de chaque mur sur plan large
Etape 4 : prendre une photo du sol sur plan large
Etape 5 : prendre une photo de chaque fenêtre et de chaque embrasure de porte
Etape 6 : prendre une photo des éventuels éléments d’aménagement (meubles, rideaux, électroménager, lit, etc)
Etape 7 : prendre une photo de chaque point mentionné à l’état des lieux. Le grand classique, ce sont les trous dans les murs.
Et vous faites ça pour chaque pièce.
Faites aussi une photo du tableau électrique, du compteur électrique, du compteur d’eau et du compteur gaz.
N’oubliez pas que tous les points lumineux doivent être dotés d’une ampoule en état de marche. Alors premier aussi une photo de chaque point lumineux allumé et fonctionnel.
Faites pareil pour les radiateurs.
Les énergies et l’eau
A l’état des lieux d’entrée, et à l’état des lieux de sortie aussi d’ailleurs, vous devez relever les consommations d’eau, de gaz et d’électricité.
Le plus simple, c’est de les prendre en photo avec les chiffres.
N’oubliez pas de les faire apparaître avec le compteur Linky en appuyant sur le bouton “+”.
Un bon état des lieux d’entrée est un état des lieux honnête
Ecrivez les choses telles qu’elles le sont.
Si un élément est en bon état, mettez-le. S’il est neuf, mettez-le aussi.
Et surtout, si cet élément est en mauvais état, mettez-le.
N’embellissez pas votre logement sur le papier.
Certains propriétaires peu scrupuleux. ont tendance à embellir le logement “sur le papier” en surestimant l’état pour ensuite mettre des dégradations à l’état des lieux de sortie et encaisser les cautions.
Les gens qui font ça sont des gros cons malhonnêtes. Rappelez-vous vos années étudiantes ou lorsque vous étiez locataire et demandez-vous si vous auriez aimé qu’on vous fasse ce genre de saloperies.
La réponse est non.
Alors ne le faites pas non plus.
L”état des lieux d’une location meublée
On aime tous la location meublée.
C’est plus rentable.
C’est une niche fiscale.
Les baux sont plus flexibles.
Donc forcément, vous aimez la location meublée.
Sauf pour l’état des lieux d’entrée.
Car du coup, il est beaucoup BEAUCOUP plus long.
Vous devez prendre en photo chaque élément de mobilier. Mentionner son état. Vérifier s’il fonctionne dans le cadre de l’électroménager.
Bref, c’est long. Très long.
Dans la partie cuisine, c’est à vous de voir.
Vous pouvez compter chaque couvert, chaque assiette, chaque verre… C’est en théorie ce qu’il faut faire.
Personnellement, pour être honnête, j’ai souvent la flemme. Je mentionne alors “lot de couverts”, “lot de verres”, “lot d’assiettes”, etc.
Et s’il en manque à la sortie, c’est pas grave, j’en mettrai d’autres, ça coûte quasi rien…
Le plus important
Signez les deux exemplaires de l’état des lieux d’entrée, et faites-les signer par votre nouveau locataire !
Ne rigolez pas, j’ai déjà vu des gens oublier de le faire.
Un état des lieux non signé, ou des éléments non mentionnés, sont toujours sources de conflits. Epargnez-vous ça.
Faire faire son état des lieux d’entrée par une agence
L’état des lieux, c’est long. C’est pénible et si vous habitez loin, c’est l’enfer à gérer.
Une agence immobilière peut s’en charger à votre place.
Si vous mettez le bien en gestion chez eux, cela sera dans leur prestation.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez aussi leur demander cette prestation, qu’ils factureront alors à un coût fixe. Le montant dépendra de la taille du logement.
Faire faire son état des lieux d’entrée par un huissier
C’est ma solution préférée.
Pour faire simple, cela fonctionne comme les agences.
C’est le même prix.
Sauf que c’est un huissier.
Un huissier, ça fait peur. Le locataire aura une gentille pression, et s’il voulait être borderline, il sait qu’il ne pourra pas le faire contre un huissier.
De plus, un état des lieux d’entrée réalisé par un huissier a une force exécutoire. En cas de litige allant jusqu’au tribunal, il sera incontestable.
Tous mes états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés par un huissier et j’en suis ravi. Depuis que je fais ça, je récupère des appartements qui sont nickels.
Et voilà, on a fait le tour !
L’état des lieux d’entrée et de sortie sont des documents simples de prime abord, mais en réalité complexes à rédiger.
Il ne faut par contre pas les négliger car en cas de problème, ils vous protègeront des locataires peu scrupuleux, car il y en a, sans que ce soit la norme pour autant.
Un travers dans lequel on peut vite tomber quand on a eu pas mal de locataires, c’est de bacler les états des lieux par habitude, et de s’en mordre les doigts le jours où il y a un soucis.
Croyez-en mon expérience, c’est un apprentissage douloureux… Alors restez vigilant !