Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) fait l’objet d’un fort engouement des investisseurs immobiliers. Cet engouement explique en partie pourquoi on trouve tant de locations meublées dans les grandes villes ! Un choix qui ne doit rien au hasard. En effet, le statut LMNP bénéficie d’un cadre fiscal très avantageux dont nous allons expliciter les contours dans cet article.
L’investissement immobilier locatif peut se faire en louant un bien nu (non meublé) ou un bien meublé. Les revenus tirés d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les revenus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ces deux catégories correspondent des régimes fiscaux très différents. Le statut LMNP appartient à la seconde catégorie.
Il ne suffit pas de louer un logement en meublé pour bénéficier automatiquement du statut LMNP. L’investisseur doit respecter certaines conditions pour se déclarer en LMNP. En particulier, il est impératif que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si l’investisseur ne respecte aucun de ces critères, il bascule dans le statut LMP. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’oppose au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce second statut est beaucoup moins intéressant que le statut LMNP.
LMNP : le choix entre 2 régimes fiscaux
En optant pour le statut LMNP, l’investisseur a le choix entre 2 régimes d’imposition : le régime forfaitaire (micro-BIC) et le régime réel.
Le régime forfaitaire simplifie grandement la comptabilité : un abattement de 50 % s’applique sur les revenus bruts. On obtient ainsi le revenu imposable sur lequel l’investisseur doit s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %) et de l’impôt sur le revenu (barème progressif tenant compte des revenus et du nombre de parts dans le foyer fiscal).
Le régime réel requiert une comptabilité rigoureuse, puisque l’on tient compte de l’ensemble des dépenses et des amortissements comptables pour déterminer le revenu imposable. Le statut LMNP en régime réel permet de déduire un grand nombre de dépenses : frais d’agences, intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc. L’investisseur peut également amortir le prix d’acquisition du bâti (ce qui représente une grosse partie du prix d’acquisition du bien). Ainsi, en optant pour le régime réel, les investisseurs en LMNP parviennent à réduire très fortement le résultat imposable… et donc le niveau d’imposition des revenus. Ainsi, sur de nombreuses opérations immobilières, l’imposition tombe à zéro.
Un point important à retenir ici est que les revenus annuels disponibles sont supérieurs aux revenus imposables. En effet, les amortissements décomptés du revenu brut ne représentent que des lignes comptables et non des sorties d’argent !
En cas de revente du bien, la plus-value est calculée entre le prix de cession et le prix d’achat. Cette formule s’applique même si l’investisseur a amorti la valeur du bien ! Ce régime de faveur s’applique aux loueurs en LMNP mais ne s’applique pas au LMP ni aux investisseurs opérant via une SCI (où c’est la valeur nette comptable du bien qui entre dans le calcul). Il s’agit là d’un atout clef en faveur du statut LMNP.
Les inconvénients du LMNP
La location meublée est strictement encadrée. Le bailleur doit scrupuleusement respecter les consignes du législateur quant à la liste des meubles et équipements dont doit être pourvu le logement.
La chambre à coucher doit comporter un lit, une couverture, un oreiller. En revanche, le locataire doit apporter ses draps. Les fenêtres doivent être équipées d’un système occultant la lumière (volets ou rideaux).
La cuisine doit être équipée d’un four (ou micro-onde), d’un réfrigérateur, de casseroles, de couverts, d’ustensiles, etc. Le réfrigérateur doit être équipé d’un compartiment réfrigéré à -6°C maximum. Ce détail peut sembler anecdotique mais il ne l’est pas. Sur ce point comme sur les autres, un simple manquement peut entraîner la justice à reconsidérer le statut du bien (en non meublé !), et recalculer la fiscalité sur les 5 années passées. Il est recommandé aux bailleurs d’établir une liste complète des équipements fournis au moment de l’entrée du locataire dans le logement.
Sachez que le locataire n’est pas obligé d’utiliser les biens fournis (il peut les stocker dans la cave), mais en tant que bailleur vous devrez toutefois les fournir.
Comme nous l’avons évoqué plus haut, déclarer des revenus en LMNP au régime réel implique une comptabilité rigoureuse. Il s’agit d’une contrainte que beaucoup d’investisseurs contournent en sollicitant les services d’un comptable, ce qui implique un surcoût de quelques centaines d’euros. Un coût négligeable qui ne remet pas en cause l’intérêt fiscal du statut LMNP.
Le statut LMNP bénéficie d’un cadre fiscal très favorable. De nombreux investisseurs privilégient ce statut, en particulier pour les petites et moyennes surfaces à destination des étudiants et des jeunes actifs où la demande de biens meublés est forte. Le statut LMNP peut également être privilégié pour exploiter un bien meublé en location saisonnière et/ou en location de très courte durée (Airbnb…).