Se lancer dans l’immobilier locatif est un moyen intéressant pour faire fructifier son patrimoine. Ce type d’investissement est très populaire, notamment car il permet aux investisseurs de se lancer avec un faible capital de départ, puisqu’il est possible de financer l’acquisition du bien immobilier à crédit. Une fois le bien en location, les loyers servent à rembourser tout ou partie du crédit immobilier contracté.
L’investissement immobilier ne s’improvise pas. Avant de se lancer, il y a plusieurs règles à connaître afin d’éviter les déconvenues.
Connaître le marché sur lequel on investit
Le premier conseil sonne comme une évidence : il faut connaître le marché immobilier sur le secteur géographique où l’on investit. Ce point est important pour 2 raisons.
La première raison est pour éviter de surpayer le bien. La rentabilité d’une opération immobilière dépend directement du prix d’achat. Le prix au m2 dépend fortement du quartier et même de la rue dans laquelle se situe le bien. Si vous ne connaissez pas la ville, vous risquez de ne pas avoir conscience des éventuels inconvénients du bien, et donc de le surpayer, ce qui dégraderait la rentabilité de l’investissement.
Connaître le marché sur lequel on investit est essentiel pour une deuxième raison en lien avec la première : avoir une idée précise du loyer que l’on peut escompter du bien une fois en location. Avant tout achat, il est essentiel d’établir un prévisionnel de rentabilité (on en reparle plus bas). Si vous ne connaissez pas les prix à la location du bien convoité, vous risquez des déconvenues. Sachez par ailleurs que les agents immobiliers sont souvent tentés de gonfler l’estimation du loyer escomptable afin de faciliter la vente du bien à un investisseur.
Vous pouvez faire une entorse à cette règle (investir dans une ville que vous ne connaissez pas) seulement si vous déléguez votre opération d’investissement à un professionnel travaillant dans votre intérêt. Par exemple, un conseiller en gestion de patrimoine en qui vous avez pleinement confiance et avec lequel vous travaillez sur la durée. Si vous êtes démarché par un agent commercial, la prudence est de vigueur.
Prudence dans le neuf
Lorsque vous achetez un bien dans l’immobilier neuf, vous n’avez pas à vous acquitter des droits de mutation importants (les fameux droits de notaire) qui s’appliquent sur les transactions dans l’ancien (ces frais représentent près de 7-8 % du prix d’acquisition du bien).
Ce n’est pas pour autant que l’on fait une bonne affaire en investissant dans l’immobilier neuf. Les programmes immobiliers neufs sont commercialisés par des équipes de commerciaux au discours bien affuté. Et les biens neufs se vendent à des prix rapportés au m2 sensiblement plus élevés que dans l’ancien. Mais les biens neufs n’ont pas vocation à le rester… Et il s’ensuit trop souvent une décote sur la valeur d’achat neuf.
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier dans le neuf, on pense souvent à l’investissement en Pinel. Ce dispositif de défiscalisation permet de réduire son impôt sur le revenu. Là encore, il faut être prudent. Les agents commerciaux abusent de l’argument de la défiscalisation pour survendre les biens. Or, l’intérêt d’une opération d’investissement immobilier doit être évalué au regard de son intérêt économique global. Si le bien permet de diminuer son impôt mais que la rentabilité locative est médiocre et qu’on s’expose à une moins-value à la revente, l’opération n’a pas d’intérêt.
Établir un prévisionnel de rentabilité
Le prévisionnel de rentabilité est un document détaillant l’ensemble des éléments comptables courants et futurs, et permettant de se faire une idée précise de l’intérêt économique de l’investissement immobilier. Il permet notamment d’évaluer le cash flow, un indicateur très suivi par les investisseurs souhaitant dégager des revenus immobiliers importants.
Le prévisionnel de rentabilité tient compte de toutes les sorties d’argent (l’achat du bien, les travaux, les charges de copropriété, les frais d’agences, impôts, etc.) et des revenus à venir (estimation du loyer en tenant compte des risques de vacances locatives).
Établir un prévisionnel de rentabilité permet de comparer l’intérêt économique de différentes opérations d’investissement immobilier. En pratique, ce document peut également être utile pour solliciter un crédit auprès des banques, tel un business plan montrant le sérieux de l’investisseur.