clés posées sur un contrat d'achat immobilier

Par revenus fonciers, on désigne des revenus provenant des logements dont vous êtes propriétaires et que vous mettez à la location. Et comme tout revenu, vos gains fonciers sont bien évidemment imposables.

Ils sont essentiellement soumis à deux régimes d’impositions à savoir le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Le premier est un régime simplifié ouvert à tous et le second un régime spécifique qui s’applique sous certaines conditions. Quoi qu’il en soit, dans l’un ou l’autre des cas, il est possible que vous soyez obligé de fournir une déclaration spécifique : la déclaration n° 2044.

Revenus fonciers : de quoi parle-t-on en vrai?

Lorsqu’on parle de revenus fonciers, on se réfère aux loyers perçus par un propriétaire sur un bien immobilier non meublé mis en location. Il peut s’agir entre autres d’un local professionnel (bureau, entrepôt) ou d’un local d’habitation (maison, studio ou appartement). Cependant, il est possible que les revenus fonciers deviennent des recettes selon qu’un placement soit fait dans un véhicule financier ou dans une société foncière. Et selon toute logique, les contribuables concernés seront soumis à une déclaration des revenus fonciers afin de déterminer leur régime d’imposition.

Plus généralement, au moment de la déclaration de revenus (fonciers ou non), le contribuable est appelé à remplir un formulaire Cerfa spécifique : le 2042. En supplément, s’il s’agit de revenus fonciers assujettis au régime d’imposition réel, il peut être exigé en plus le fameux formulaire de déclaration de revenus fonciers : le numéro 2044.

En quoi consiste la déclaration des revenus fonciers au régime réel?

Le régime réel intervient lorsque vous ne répondez pas aux conditions du régime micro-foncier dont la plus importante est un revenu foncier à déclarer inférieur à 15000 €. En effet, dans le cas où vos revenus fonciers excèdent 15000 €, vous serez soumis à un régime réel d’imposition.

Quoi qu’il en soit, le régime réel ne s’applique pas toujours automatiquement. Le contribuable visé peut lui-même directement décider de déclarer ses revenus via ce régime lorsqu’il se sent obligé d’attendre trois années avant d’avoir la possibilité de changer son système d’imposition.

Et comme dit plus haut, sous le régime réel, vous êtes obligé de fournir une déclaration n° 2044. Cette dernière devra renseigner pour vos actifs immobiliers locatifs :

  • les différentes recettes locatives
  • les caractéristiques du bien
  • les intérêts d’emprunts
  • les charges et frais ainsi que leurs descriptifs.

L’utilité de ces informations sera d’aider les autorités à déterminer les revenus fonciers imposables, mais pas que. Elles serviront également à mettre en place le résultat foncier.

Remplir le formulaire 2044 en deux étapes

Les loyers et revenus fonciers : cases 211 à 215

La première chose à renseigner dans les cases est la somme des loyers que vous avez reçus durant l’année précédente. Ensuite, ce sera le tour des loyers versés à l’avance. Notez dans la case 212 les charges qu’il vous revient de supporter, mais dont le locataire s’est occupé. Dans la case 213, vous devrez renseigner les recettes diverses (dont entre autres les subventions qui vous sont versées par l’Anah).

Les frais et charges déductibles : cases 221 à 230

Cet intervalle est prévu pour accueillir les charges et frais qui peuvent être soustraits à votre revenu foncier. Il vous faudra déclarer les différents frais d’administrations et de gestion (dont la rétribution des concierges et des gardes), les charges liées à l’entretien, la réparation et l’amélioration de l’immobilier.

Remplissez soigneusement toutes les cases, car elles sont susceptibles de vous permettre de bénéficier d’abattement sur votre imposition.

Déclaration n° 2044 spéciale : quand intervient-elle?

La déclaration n° 2044 spéciale doit être remplie :

  • dans le cas où vous avez un monument historique, un immeuble se situe au sein d’une zone protégée ou un immeuble particulier se trouve en plein travaux
  • dans le cas où une réduction d’impôt vous a été permise sur la location d’un bien neuf à travers les dispositifs Périssol, Borloo, Scellier intermédiaires ou Scellier ZRR.
  • dans le cas où vous possédez des parts dans une SCPI et dans le cas où vous avez droit à un abattement Robien SCPI ou Borloo SCPI.