Vous avez investi dans un logement, pour faire de l’immobilier locatif. Vos annonces ont été passées, et il est temps pour vous de choisir vos locataires. Ce choix est important : vous voulez à tout prix éviter les impayés, et les dégradations. 

Même si le risque zéro n’existe pas, voici quelques conseils pour les propriétaires bailleurs, pour mettre toutes les chances de votre côté dans le choix de vos locataires :

I. Contact et feeling.

La prise de contact et la visite de votre bien immobilier, sont des moments privilégiés pour en apprendre plus sur vos locataires, et les rencontrer en personne. 

Même s’il reste difficile de juger le sérieux, ou l’honnêteté d’une personne, vous pouvez échanger avec eux, jauger leurs comportements (langage corporel, attitude…), leur demander plus d’informations sur leur situation (occupation, raison du déménagement, animaux, enfants…)

Pour avoir un avis extérieur, vous pouvez également contacter leur ancien propriétaire bailleur, si les personnes étaient déjà en logement locatif auparavant, pour avoir son avis.

Une fois passée l’étape de la visite, et lorsque vous avez récupéré plusieurs dossiers, le mieux est de les étudier à tête reposée, pour choisir le meilleur.

II. Les revenus du locataire.

Un bon locataire est bien sûr une personne ayant les revenus suffisants pour payer votre loyer.

Pour limiter les risques d’impayés, il faut que le loyer ne représente pas une charge trop importante dans les finances du locataire.  

La fourchette usuelle est que le loyer représente entre 25 et 33% des revenus du locataire : c’est la raison pour laquelle les propriétaires bailleurs demandent souvent à leur locataire de gagner un salaire équivalent à trois le montant du loyer. 

Un candidat avec de bons revenus, n’est pas forcément une garantie contre les loyers impayés : certains peuvent se révéler mauvais payeur, et la situation d’une personne peut changer rapidement, quelques mois après le dépôt de dossier (licenciement, rupture amoureuse, divorce…)

Retrouvez des ressources et aides ici en cas de souci avec un loyer impayé.

III. Le dossier

Pièces demandées

Un dépôt de dossier complet, est un indice permettant de juger l’intérêt, et le sérieux d’un candidat. 

Le dossier de location va vous permettre d’avoir des informations sur l’identité, l’occupation, et les revenus de vos candidats locataires. Attention cependant, la liste des pièces demandées dans le cadre d’une location, est encadrée par la loi Alur et le décret du 5 Novembre 2015

En voici le détail : 

• une pièce d’identité
• un ou plusieurs documents attestant la situation professionnelle (copie de contrat de travail, pour les salariés, attestation Kbis pour les gérants d’entreprise…)
• un justificatif de domicile
• un ou plusieurs documents attestant des ressources (3 dernières fiches de salaire pour un salarié, bulletin de pension pour une personne retraitée, justificatif sur les 3 dernières prestations versées par pôle emploi pour une personne sans emploi, la copie du dernier bilan pour un travailleur non salarié…)

D’autres types de ressources peuvent être ajoutées également au dossier, et être prises en compte : allocations logement, allocations familiales, pension alimentaire…

Le décret du 5 Novembre 2015 fournit ainsi une liste exhaustive, en fonction des situations des locataires, sur les documents à demander.

Vérifier la cohérence du dossier : 

Vous pouvez vérifier la cohérence des dossiers de location déposés, grâce au service en ligne de vérification des avis d’imposition du gouvernement.

Vous pouvez également appeler l’employeur, dans le cas d’un salarié, pour vérifier si la personne est bien en poste.

Quelques garanties contre les loyers impayés : 

Pour réduire au maximum le risque de loyer impayés, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• avoir une GLI : garantie loyer impayé
• demander à votre locataire d’avoir un garant, qui se porte caution pour lui,
• avoir une garantie visale, qui est gérée par Action Logement.

Attention : il n’est pas possible de cumuler la GLI et le garant.