Mettre son investissement immobilier locatif en gestion, c’est un choix. Et ce choix a un coût. Faut-il le faire ou non? Et comment se décider? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Le travail de gestion locative, déléguée ou non
L’investisseur immobilier qui souhaite gérer ses investissements par lui-même va devoir faire face à un premier challenge : Apprendre à gérer ses biens !
En effet, il y a de nombreuses choses à maîtriser.
Tout d’abord, il faudra sélectionner le locataire. Donc faire les visites. Collecter les dossiers des candidats. Les analyser. Détecter les faux dossiers, notamment en vérifiant les avis d’impositions sur les sites gouvernementaux… Cela prend du temps, sachez-le.
Ensuite, il faudra des connaissances juridiques. Certes, la loi ALUR cadre relativement bien les baux à faire signer, que ce soit en location nue ou en location meublée. Malgré tout, cela ne se limite pas à une simple signature sur un document. Il faut maîtriser les délais pour donner congé au locataire, et les procédures en cas de litige ou d’impayé.
De même, pensez à l’état des lieux. Il prend aussi du temps. Comptez 1 heure pour un logement de 50 m2 en location nue, et ajoutez 1 heure de plus en location meublée.
Enfin, il faudra assurer le suivi au quotidien. Pour percevoir les loyers, bien sûr. Et relancer les locataires en retard. Mais aussi pour s’occuper des aléas qui arrivent inévitablement. Un soucis électrique… Un ballon d’eau chaude en fin de vie à changer… Un dégât des eaux… Bref, autant de sujet chronophages à gérer et auxquels on ne pense pas forcément.
Faut-il déléguer et si oui, pourquoi ?
Déléguer ce travail de gestion à une agence immobilière par exemple, c’est s’affranchir de tout ce travail moyennant finance, évidemment. Pour faire le choix de déléguer ou non, il y a plusieurs critères à prendre en compte.
Tout d’abord, l’état général du bien. Si vous avez rénové le logement de A à Z, ou qu’il s’agit d’un logement neuf, le risque de problème est très faible. Confier la gestion mensuelle à un intermédiaire est donc moins intéressant. Vous pouvez cependant toujours lui confier la recherche du locataire et les états des lieux. A l’inverse, si vous avez un investissement immobilier locatif vieillissant qui demande donc un peu plus de présence au quotidien pour les petites réparations, déléguer intégralement peut prendre du sens.
L’autre question, c’est “entre l’argent et le temps, où placez-vous votre curseur?” Si vous avez beaucoup de temps, vous pouvez gérer vous-même. Si vous en avez peu, déléguez.
Enfin, pensez aussi à ce point souvent négligé : votre résistance au stress. Si vous pensez que devoir gérer un dégât des eaux ou une fuite de toiture avec votre locataire vous empêchera de dormir, déléguez la gestion. Pensez à votre bien-être personnel, c’est important.
En terme de coût, il y a un coût fixe à l’entrée de chaque locataire, qui représente les frais de l’agence ainsi que pour établir l’état des lieux. Ensuite, dans la gestion mensuelle, il y a des frais d’environ 7% qui sont prélevés directement sur les loyers.
Enfin, on pense souvent aux agences immobilières pour assurer la gestion, mais sachez qu’il est aussi possible de travailler avec un huissier pour cela.
Et voilà, on a fait le tour du sujet !